Knaldskarpe til projektudvikling: Hæderspris til studiebolig-koncept
Af Lars Dalsgaard Adolfsen
PensionDanmark har tændt det lange lys og har i partnerskab med Boligfonden DTU (BDTU), modulbyggeren Scandibyg, tegnestuen Vandkunsten samt den unge inventarvirksomhed Stykka udviklet et koncept for studieboliger, hvor bæredygtighed, bedre drift, længere holdbarhed og nem reparation er de styrende principper.
Under navnet Studio[Home] er der i første omgang bygget 800 studieboliger, fordelt på 500 i Lundtofte og 300 i Ballerup nord for København. Den specielle udvikling af projektet og ikke mindst indretning af de mange boliger er netop blev hædret med Building Awards’ Projektudviklingsprisen.
– Det er en glædelig anledning! Vi er super stolte over, at vores studieboliger vandt, lyder det fra en tydeligt begejstret Thomas Kjær Petersen, projektudviklingschef ved PensionDanmark, til Licitationen - Byggeriets Dagblad.
Projektudviklingsprisen gives til den virksomhed, som i særlig grad er lykkedes med at udvikle eller igangsætte et projekt, så det skiller sig ud. Og det må vinderprojektet siges at gøre.
Projektudviklingsprisen
Projektudviklingsprisen går til en virksomhed, der ser på hele projektet – fra udvikling af idéen til den faktiske opførelse af nybyggeriet til bolig, industri eller erhverv.
Byggeprojektet skal skille sig ud ved at bringe ny værdi til et område samtidig med, at der er tænkt på arkitektur, funktion, entrepriseforhold, plan- og miljøforhold, bæredygtighed, omgivelser og tilgængelighed.
Årest hovedsponsor på Projekudviklingsprisen og Building Awards er JCN Bolig.
Strategiske samarbejder er alfa og omega
Tanken bag de – nu prisbelønnede – studieboliger er, at konceptet skal kunne udbredes i større omfang under navnet Studio[Home]. På sigt kan tankegodset bag også komme i spil i andre byggerier, både nybyggeri og renoveringer, påpeger Thomas Kjær Petersen.
– Hele nøglen er strategisk samarbejder – vi gør alt for at finde de rette samarbejdspartnere, forklarer projektudviklingschefen.
Med BDTU fik man ekspertise på drifts- og udlejningssiden samt viden om gode studieboliger, mens Løgstør-selskabet Scandibyg med sine træmoduler leverer den ønskede CO2-venlig boligform – og studieboligerne var dermed også de første med både Svanemærket og certificeret i kategorien DGNB Guld.
– Vi har brugt ekstra tid i forberedelsesfasen – det giver billigere og bedre boliger til de studerende. Og vi vælger ikke dyre løsninger, men vi har arbejdet med konceptet for at få et godt totaløkonomisk produkt, siger Thomas Kjær Petersen.
I udviklingen af studieboligkonceptet har det være vigtigt for PensionDanmark, at alle parter forstår, at det handler om at investere den bedste krone i stedet for udelukkende at gå efter at opnå den billigste entreprise og glemme drifts- og udlejningssiden.
Rammen til ekstra kvalitet er netop fundet ved driftsoptimering og fokus på holdbarhed for at holde huslejeniveauet nede.
– Vi kan regne hele driftstiden ind og tænke langsigtet, fordi vi både bygger og udlejer, siger Thomas Kjær. Men, påpeger han samtidig, kan en udvikler, som arbejder hen mod at sælge et projekt, også bruge tilgangen, da der beviseligt opnås en bedre drift i et byggeri – og set over hele byggeriets levetid er der mange penge at hente på driftssiden.
Slipper for Ikea-turen
Projektet betegner Thomas Kjær Petersen også som et opgør med køb-og-smid-væk kulturen på møbelsiden. Ved at indrette boligerne med faste, bæredygtige møbler med lang holdbarhed er der skabt tilpas med opbevaringsvolumen, så der er plads til alt i dagligdagen plus depotrum i en kold kælder er overflødiggjort – ikke en stor økonomisk gevinst, men et markant plus i CO2-besparelsen.
– Tanken er at skabe blivende elementer. Når det ser godt ud, passer folk på det, siger Thomas Kjær Petersen.
– Tidligere begyndte udviklere at skrælle inventardele ud for at minimere investeringen. Det er helt forkert, for så køber folk en masse møbler og indbo, der hurtigt forgår, uddyber han om overvejelserne.
Med fast inventar kan de studerende også flytte direkte ind ”uden at skulle i Ikea først,” som det formuleres fra PensionDanmarks side. En afledt effekt er, at der er markant mindre affald fra nye møblers indpakning, samt at der er mindre slid på bygningerne, når flytninger ind og ud med de mange beboeres møbler skæres væk – to punkter som giver plus til byggeriets driftsregnskab og klimabelastningen.
Og her spiller en anden partner en central rolle; Stykka. Firmaet kom med en vision om inventar og tekniske snilde til at udvikle indbyggede møbler og køkkener, opbygget i let adskillelige enkeltdele. Samtidig har alle disse indbyggede møbler en digital tvilling, så ødelagte dele let kan produceres i nærheden og erstattes uden, at hele køkkener eller skabe skal erstattes – igen med gevinst økonomisk og i klimabogen.
– Man fejler, hvis man bare kopierer
Mellem boligprojekterne i Lundtofte og Ballerup blev opført, har parterne bag set nærmere på driftserfaringer og blandt andet videreudviklet på fælleskøkkenerne; skabenes korpus er opgraderet til krydsfiner frem for mindre holdbare spånplader.
Ændringerne og tilpasningerne, som er sket bare mellem disse to projekter, skal også kendetegne den videre udvikling af konceptet, lyder det fra projektudviklingschefen.
Men, understreger han, ethvert nyt projekt skal gøres stedsspecifikt.
– Vi kan ikke bare kopiere det, men må tilpasse konceptet til stedet, siger Thomas Kjær Petersen.
– For eksempel er Ballerup anderledes end Lundtofte. Der er mere plads til natur, og det er holdt i to-tre etager. At tage stedet ind og så tilpasse konceptet er nøgle, fortsætter han og sætter trumf på:
– Man fejler, hvis man bare kopierer, og der går for meget excel-ark i det.
I Thomas Kjær Petersens optik er det også afgørende, at man tager sig tid til både erfaringsopsamling og investerer tid i at medtage erfaringerne i næste projekt.
Hvor, de næste boliger ud fra konceptet skal opføres, står dog stadig hen i det uvisse. Det gør det til gengæld ikke, at PensionDanmark er godt i gang med store byudviklingsområder som Trælasten i Aarhus, Fælledby på Amager og Coop Byen i Albertslund, hvor der også skal være studie- eller ungdomsboliger.
